Facture électronique et SCI : votre société civile immobilière est-elle concernée ?
Tout dépend de ce que fait votre SCI. Une SCI familiale qui loge gratuitement ses associés n'est pas concernée. Une SCI qui loue des locaux professionnels avec TVA l'est entièrement. Entre les deux, beaucoup de SCI doivent seulement pouvoir recevoir des factures électroniques.
- SCI non assujettie à la TVA (par exemple une SCI familiale sans loyer) : pas concernée par la réforme.
- SCI qui loue des logements, nus ou meublés, en exonération de TVA : ni émission ni e-reporting pour ces loyers, mais réception des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026, si sa qualité d'assujettie est reconnue.
- SCI dont la location est soumise à la TVA (option, locaux aménagés, parkings, meublé para-hôtelier) : réception depuis le 1er septembre 2026, puis émission et e-reporting au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise.
Le tableau de l'administration, cas par cas
Ce tableau reprend la fiche officielle pour les SCI « transparentes », imposées à l'impôt sur le revenu. L'administration le donne à titre indicatif : votre situation exacte peut changer la réponse.
| Activité de la SCI | TVA | Recevoir des factures électroniques | Émettre des factures électroniques | E-reporting de transaction | E-reporting de paiement |
|---|---|---|---|---|---|
| Mise à disposition gratuite d’un bien à ses associés (SCI familiale) | — | Non | Non | Non | Non |
| Location de logements nus | — | Oui | Non | Non | Non |
| Location de logements meublés | — | Oui | Non | Non | Non |
| Location meublée avec services para-hôteliers | De plein droit | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Location de locaux nus professionnels, sans option pour la TVA | Non | Oui | Non | Non | Non |
| Location de locaux nus professionnels, avec option pour la TVA | Sur option | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Location de locaux aménagés à usage professionnel | De plein droit | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Location de places de stationnement (hors accessoire d’un logement loué) | De plein droit | Oui | Oui | Oui | Oui |
E-reporting de transaction : pour les clients non assujettis (particuliers) ou établis à l'étranger. E-reporting de paiement : pour les prestations de services, sauf option pour le paiement de la TVA d'après les débits.
Une SCI, une entreprise, plusieurs activités ?
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Votre SCI est-elle assujettie à la TVA ?
C'est la question clé, et l'administration le reconnaît : la réponse dépend des circonstances, à analyser au cas par cas.
La location est soumise à la TVA de plein droit dans trois cas :
- la location meublée avec au moins trois prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, nettoyage, linge…) ;
- la location de locaux aménagés pour un usage professionnel ;
- la location de places de parking, sauf si elles sont l'accessoire d'un logement loué.
La location de locaux professionnels nus est exonérée, sauf si la SCI a opté pour la TVA.
À l'inverse, la doctrine fiscale rappelle que percevoir des loyers ne suffit pas à faire de l'investisseur un assujetti : celui qui loue simplement un bien dont il est propriétaire est présumé agir comme investisseur, et n'est pas assujetti d'office. Il peut toutefois se faire reconnaître cette qualité.
Le calendrier pour une SCI assujettie
| Date | Ce qui s'applique |
|---|---|
| 1er septembre 2026 | Recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs, via une plateforme agréée choisie. |
| 1er septembre 2027 au plus tard | Pour une petite ou moyenne entreprise (la grande majorité des SCI) : émettre les factures électroniques et transmettre l'e-reporting, si la location est soumise à la TVA. Les grandes entreprises et les ETI y sont tenues depuis le 1er septembre 2026. |
Concrètement, que faire ?
- Repérez votre ligne dans le tableau ci-dessus. Si vous avez plusieurs activités (logements et parkings, par exemple), c'est la plus exigeante qui compte.
- Si vous devez recevoir : choisissez une plateforme agréée et signez avec elle l'accord de désignation, qui vous inscrit dans l'annuaire. Plusieurs plateformes sont gratuites pour ce besoin.
- Si vous devez émettre : vos factures de loyer aux locataires professionnels passeront par cette plateforme à partir de septembre 2027 au plus tard. Préparez les nouvelles mentions (SIREN du client, nature de l'opération…).
Les mentions obligatoires d'une facture conforme · Loueur en meublé (LMNP) : les règles
Votre SCI doit seulement recevoir ?
Des plateformes agréées ont une formule gratuite : comparez leurs limites.
Questions fréquentes
Ma SCI loue un appartement vide : dois-je faire quelque chose ?
D'après le tableau de l'administration, une SCI qui loue des logements nus n'émet ni facture électronique ni e-reporting pour ces loyers, mais doit pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs depuis le 1er septembre 2026. La fiche précise que cette obligation de réception vaut « si le caractère d'assujettissement à la TVA est reconnu » : en cas de doute sur votre situation, faites le test officiel sur impots.gouv.fr ou interrogez votre service des impôts des entreprises.
Ma SCI familiale ne perçoit aucun loyer : est-elle concernée ?
Non. Une SCI dont l'objet est uniquement de mettre gratuitement un bien à la disposition de ses associés n'est pas assujettie à la TVA : elle n'a ni à recevoir, ni à émettre de factures électroniques.
Mon locataire est une entreprise : mes avis de loyer deviennent-ils des factures électroniques ?
Seulement si la location est soumise à la TVA (option pour la TVA, locaux aménagés, parkings…). Dans ce cas, les factures adressées à un locataire assujetti en France deviennent électroniques au plus tard le 1er septembre 2027 pour une petite ou moyenne entreprise.
Et si mes locataires sont des particuliers ?
Pour une location soumise à la TVA, les loyers facturés à des particuliers font l'objet d'un e-reporting de transaction (pas de facture électronique). Pour une location de logement exonérée, il n'y a rien à transmettre.
Sources, consultées le 9 octobre 2026 : impots.gouv.fr — « Facturation électronique : je suis une société civile immobilière (SCI) » (version janvier 2026, avec son tableau récapitulatif et le rappel de la doctrine BOI-TVA-IMM-10-10-10-10) ; « La facturation électronique, qu'est-ce que ça change pour moi ? » (test officiel) ; « Je n'émets pas de facture, ou je facture sans TVA. Suis-je concerné ? ». Information générale : faites valider votre cas par votre expert-comptable ou votre service des impôts des entreprises.